상가 임대차 계약 가이드

상가 임대차의 중요성

상가 임차인은 임대인보다 약자 위치에 있습니다. 상가건물임대차보호법은 소상공인 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다. 꼭 알아야 할 핵심 조항을 정리합니다.

핵심 적용 법령

1. 상가건물임대차보호법

소관부처: 법무부
출처: 상가건물임대차보호법

제3조(대항력 등) 제①항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

제10조(계약갱신 요구 등) 제①항: 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

제10조 제②항: 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

제10조의3(권리금의 정의 등) 제①항: 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

핵심 보호 조항 정리

1. 대항력

사업자등록 + 건물 인도 → 그 다음 날부터 대항력 발생.
건물이 경매로 넘어가도 새 소유자에게 대항 가능.

2. 확정일자

임대차계약서에 확정일자를 받으면 선순위 채권 이전의 보증금 우선변제권 확보.
받는 방법: 관할 세무서 방문 또는 인터넷등기소 (온라인)

3. 계약갱신요구권

4. 차임 인상 제한

제11조: 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다.

5. 권리금 보호

임대인은 임차인이 새 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다.
방해 시 손해배상 청구 가능 (임대차 종료 후 3년 이내).

계약 체결 시 체크리스트